La reprise du mois de Mai ne ressemble en rien à l'activité habituelle. Néanmoins beaucoup de choses viennent modifier le marché du crédit immobilier en Mai 2020.
Le mois de novembre 2019 devient avec le recul, la référence au palmarès des records, de volume et de taux d'intérêts au plus près des minimas connus.
Le crédit logement csa dans son observatoire rapporte le meilleur taux à 1.12%. Depuis le mois de mai les mensualités ont gardé la stabilité dans les remboursements en trompe l'œil. En effet, la durée des prêts s'est allongée pour atteindre en moyenne 230 mois (inférieur à 20 ans).
L' immobilier en Mai 2020 accuse une hausse pouvant atteindre 0.50% bien que les banques ne progressent que par étapes de 0.10% dans la présentation des barèmes de taux . Ainsi nous verrons des dossiers de prêts demandés sur des durées plus longues 25 ans par exemple avec un taux correspondant à 1.40% .
Les bons dossiers obtiennent des conditions de financement négociées, sans comparaisons tant les exigences du HCSF modifient l'approche des profils emprunteurs éligibles.
La remontée des risques, les nouvelles conditions, la situation actuelle des plus incertaines compliquent le travail des courtiers en prêt immobilier qui doivent durcir l'analyse des ratios d'endettement, veiller à l' apport personnel qui doit couvrir les frais d'instruction et frais de notaire, sans atteindre la barre du taux d'usure .
Les informations financières macro-économiques, la poursuite du chômage partiel , et du télétravail retardent la prise en charge des dossiers d'une part, mais contribue aussi à refroidir les candidats positionnés sur l'échiquier du marché immobilier, d'autre part.
Les nouveaux prêts ne représentent que 60% de l'activité moyenne habituelle en mai sur année glissante.
La crise sanitaire COVID-19 s'estompe, les politiques prêchent la prudence, les banques s'en tiennent aux nouvelles règles de prudence face aux risques qui ne seront tarder à apparaître lorsque la crise économique s'étendra.
Les notaires font état des inquiétudes grandissantes depuis plusieurs semaines devant la réticence des banques. La sélection des clients aura un effet désastreux notamment pour les primo accédants. Ensuite selon leur capacités d'épargne et de remboursement leur prétention devront s'éloigner des villes et des entreprises qui les emploient.
Paradoxalement les plus fortunés ont appris de la crise sanitaire COVID-19 un autre mode de vie. La recherche des maisons l'emportent désormais dans le choix d'acquisition. La maison avec jardin est privilégiée à la maison de ville.
Est ce une mode ou une tendance naissante qui conjugue l'écologie, le télétravail et la façon de vivre à l'écart des lieux commerciaux, de culture et variétés, d'activités, des salles de sports et autres loisirs.
Les hausses de taux s'inscrivent dans ce contexte :
15 ans : moyenne observée 1,15%
20 ans : moyenne observée 1,35%
25 ans : moyenne 1,60% voire 1.80% .
La qualité des dossiers comme nous venons de le voir sont en dehors des débats.
Le taux du crédit immobilier n'est pas la seule option dans le financement des dossiers de crédit immobilier. L' assurance emprunteur prend davantage d'importance depuis la crise sanitaire. Tout d'abord, la renégociation porteuse d'économie substantielle doit être conduite avec prudence.
L' assurance de prêt coûte cher et la tentation d'aller chercher les garanties équivalentes pour effectuer le remplacement s'affiche en milliers d'euros d'économie. Cela est parfaitement louable, car l'impact sur le coût total est bien réel.
Seulement, les délais de carence de la nouvelle assurance sont à considérées et forment un tunnel pendant lequel votre garantie n'est pas acquise. Donc prudence pour les profils à risque soit par la profession, le couvreur est souvent cité en exemple, soit en cas de co-morbidités mises en évidence depuis le COVID-19. Il s'agit en effet de vérifier les exclusions liées à des séquelles pulmonaires, de l’asthme, des insuffisances rénales ou cardiaques.
En particulier, les nouveaux dossiers couverts par l'assurance ne seront plus appréciés de la même manière, cela devient un fait acquis. L'actualité de la grille de mortalité prend toute son importance en observant les conséquences du CORONAVIRUS.
Les comparaisons avec les grippes saisonnières ne suffisent pas à relativiser et pourtant plus mortelles. Ainsi donc pendant longtemps nous verrons les compagnies d'assurance exclure (dites réserves) les pathologies aggravantes liées au COVID-19.
Par ailleurs, si l' apport personnel pose problème aux emprunteurs pour l'acquisition de résidences principales, il ne modifie pas les financements de l' investissement locatif qui s'équilibrent différemment.
Les banques reprennent leur fonctionnement avec prudence, la fin du mode pause concerne les dossiers en attente des offres de prêts.
Une clientèle bloquée pendant le confinement va revenir inévitablement, le plus tôt sera le mieux . Le courtier en crédit immobilier reprend sa place entre l'emprunteur et la banque. Plus que jamais les dossiers seront examinés à la loupe, le courtier filtrera la demande.
Comme nous l'avons vu les comportements changent à la marge, les projets sont toujours là, le 16 mars les a stoppés, Juin sera l'occasion de remettre en marche l'activité du marché immobilier.
Les courtiers tels KG Credit ont vu le niveau des demandes emprunteurs fortement accentuées. Une nouveauté de taille KG Credit est passé à la visioconférence et au traitement de la signature électronique. Ainsi les dossiers sont dématérialisés à distance, un gain de temps très utile dans la part réservée au conseil .
Une nouvelle clientèle aborde les courtiers pour effectuer des rachats de crédit . Le rétablissement de la situation financière des emprunteurs doit être étudiée le plus rapidement possible afin de ne pas creuser de déficit toujours néfaste.
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