Comment fonctionne le taux d usure ? A quoi s'applique t il ? comment le contourner ?
Le taux d usure est un vocable qui conditionne les relations entre la banque et l'emprunteur dans le cadre règlementaire du marché monétaire et financier. Cela dit, le taux d'usure mis en place désigne le taux annuel effectif global (TAEG) maximum, appliqué dans le financement du projet immobilier.
C'est la Banque de France qui s'appuie sur les données fournies par les principaux établissements de crédit et qui réalisent les financements de projets immobiliers. Dans ce domaine on trouve plusieurs taux d usure, chacun s'appliquant à une catégorie de prêts en terme de durée.
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Les types de prêts à taux fixe immobiliers inférieurs à 10 ans et de montants inférieurs ou égal à 3.000€, etc. Le relevé de taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent et sont homogénéisés par la Banque de France. Ce taux moyen effectif global subit une augmentation d'un tiers de ce taux effectif moyen observé. Exemple taux moyen 1,05% augmenté d’un tiers donne 1.05 + 0.35 = 1.40% .
Après quoi les taux d'usure chacun dans leur catégorie de prêt, seront publiés au journal officiel et feront la référence de taux maximum à ne pas dépasser dans le trimestre suivant, toutes choses étant égales par ailleurs.
Instruction des dossiers de financement, simulation et calcul du TAEG cité ci-dessus, fournissent à l' établissement financier le total des frais et intérêts y compris des cotisations d'assurance (mais en dehors des frais du courtier si non inclus dans le financement, appréciations ... selon la jurisprudence).
Oui et non ! En effet, la possibilité réside dans la présentation du dossier de financement. S'agissant de frais globalisés et comparés au taux d'usure, il apparait clairement une différence entre les frais directement proportionnels au montant du crédit pendant toute le durée du remboursement et les frais occasionnés une seule fois, par exemple tels que les frais de dossier.
Ainsi, des frais forfaitaires relèveront le TAEG, plus spécialement en cas de durée du prêt plus courte à 15 ans par exemple et de montant moins élevé, ou encore comparé à un dossier financé sur 20 ans à fortiori sur 25 ans maximum, entre autre exemple. Le coût de l'assurance entre dans le calcul du taux d usure, raison de plus pour étudier sérieusement les assurances individuelles en concurrence chez les compagnies d'assurance.
Néanmoins, la liberté n'est pas extensible, et pour cause, le taux d'usure est une protection offerte au consommateur (code de la consommation) et modélisent les relations entre les différents emprunteurs au fort budget comparés au plus faible.
Nous avons vu plus haut que les nouveaux taux d'usure proviennent des financements écoulés le trimestre précédant. Voyons, en période de baisse des taux ( ce que nous venons d'ailleurs de quitter). D'un côté la BDF reprend des " taux plus élevés d’hier par rapport à aujourd' hui " et de l'autre les nouveaux dossiers qui profiteront de taux plus bas. Si l'on pousse le raisonnement plus loin faut il y voir un frein à la baisse du TAEG ? Le fait est que le différentiel "naturel" accepterait davantage de frais !
En revanche, en période de hausse, les taux d'hier sont d'avance plus faibles que les taux des nouveaux dossiers. A cette fois ci le différentiel rogne les marges de manœuvre pour facturer les frais habituels.
Cette difficulté notamment en période haussière complique la vie des primo accédants mais pas seulement, les seniors qui empruntent sur des durées plus courtes sont bien souvent recalés pour dépassement du taux d'usure. Dans ce cas de figure, seule la banque disposerait d'un choix en rognant sa marge bénéficiaire sur le taux de crédit ou encore en concédant des rabais au niveau des frais.
Autant il est du rôle du courtier en crédit immobilier d'envisager l'optimisation du TAEG, qu'il s'agisse d'un rachat de crédit ou un regroupement, autant il est plus aléatoire sur des dossiers n'ayant pas ou peu d'apport personnel. Bien entendu, les foyers aux moyens les plus modestes , souffrent en tenant compte des ressources et de l'effort de remboursement. Cette situation se confirme hélas lorsque les dossiers ne laissent que peu de flexibilité, le logement devient alors vite inaccessible.
Le courtier intermédiaire en opérations de banque dispose de toutes les conditions de financement des banques et par conséquent il trouve la mieux placée pour étudier les meilleures conditions non seulement de taux d intérêt, mais d'assurance emprunteur et de garantie source de frais qui augmentent le TEG final.
Une option souvent évoquée à mettre en équation sera de faire une analyse de l'ensemble des prêts du foyer existants en cours d'amortissement. A partir de ce constat, le rachat de crédit permet le regroupement dans un seul et même dossier de prêt immobilier, de sorte à améliorer le reste à vivre en fin de mois tout en régularisant la seule mensualité sur une durée la plus favorable au TAEG inférieur par conséquent au taux d usure.
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Il existe une possibilité de souscrire un prêt dans le cadre d'une société Civile Immobilière, pour acquérir un bien immobilier. En effet, si les taux d intérêt des prêts immobiliers aux particuliers personnes physiques ne peuvent excéder le taux d'usure en vigueur à l'edition de l'offre de prêt immobilier, les prêts accordés aux sociétés civiles immobilières n y sont pas soumises.
La SCI personne morale composée au moins de deux personnes, est fondée à gérer les biens immobiliers acquis au cours de son existence juridique. En revanche la SCI personne morale n'est pas protégé au sens de la loi instituant le taux d'usure.
Dans une SCI les associés ne sont pas protégés en tant que consommateur. Il s'agit bien de la personne morale seule, les associés se partagent les parts sociales représentant les biens immobiliers ainsi gérés. La création d une SCI répond à des objectifs disons collectifs.
Elle permet d'éviter les blocages de l'indivision en cas de dévolution successorale, d'une part, et d'optimiser la transmission du patrimoine envers les héritiers, ou la donation totale ou partielle au prorata des parts sociales détenues, d'autre part.
En contrepartie, les droits et devoirs des associés diffèrent de leur qualité d'emprunteur personne physique. Notamment en matière d'insolvabilité les associés et gérant sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI .
La notion de prise de garantie s'applique à chaque associé, outre la prise d'hypothèque, de nantissement de parts sociales, ou enfin d' engagement à titre de caution simple ou solidaire selon les exigences de la banque.
L'intermédiaire courtier en crédit immobilier prépare les dossiers et les présentent aux banques suivant les critères de recherche prédéfinis par l'assemblée générale des associés.
Les prêts consentis à la SCI excluent les prêts immobiliers proposés aux particuliers, tels que le PTZ, les PINEL et autres prêts réglementaires. Néanmoins les banques accordent les prêts pour l'acquisition et la gestion de biens meublés LMNP ou LMP. La loi Censi Bouvard permet de déduire 11% du prix d 'acquisition sur les revenus des associés, pendant 9 ans.
Lors de la souscription du prêt chaque associé doit être couvert par une assurance individuelle emprunteur, selon une quotité négociée avec la banque, sachant que les risques reposent sur les personnes physiques (Décès, invalidité,) en proportion des revenus et du patrimoine de chacun.
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