Crédits Immobiliers : Bercy menace les banques et les assurances

Credits Immobiliers : une cascade annoncée

Le deuxième trimestre 2022 confirme le coup de frein dans le marché immobilier neuf. Les ventes de logements neufs reculent de 12% sur année glissante 2021 / 2022. Déjà le premier trimestre accusait un retard de 20% .

Pour mémoire,

• - la crise sanitaire avait plombé la tendance en modifiant le comportement des futurs acheteurs.
• - le télétravail mis en place à la hâte, permit de visualiser une illustration du modernisme, d'apporter une réponse aux divers problèmes des transports, de la circulation automobiles aux heures de pointe, et enfin de prendre conscience d'une autre méthode d’activité,  à comparer au rythme boulot, métro, dodo !!

De ce fait, les acheteurs ont délaissé les centres villes pour se tourner vers les villages périphériques voire les résidences secondaires quand le métier s'y prêtait. La spirale de la dépression est en marche.

L'actualité économique

L'inflation s'installe durablement après la forte reprise occasionnant des ruptures d approvisionnement de matières premières. D'une manière générale tous les matériaux subissent des hausses qui se répercuterohttps://www.dropbox.com/s/dhfb4akgmeaxxr1/1980-Marie%20Laure%20Mariage-finalis%C3%A9.mp4?dl=0nt inévitablement amplifiant les 5% d'augmentation des prix des logements neufs actuels. Les promoteurs et les constructeurs s'attendent à une flambée des coûts de production en cascades. Ils craignent bien évidemment la raréfaction des demandes solvables tant le taux du prêt immobilier va renchérir le coût du crédit.

Si le pouvoir d'achat hier profitait avantageusement des taux bas encouragé par la stabilité des prix, il y a fort à parier, aujourd'hui, que les emprunteurs face au taux d'usure ne puissent pas dépasser ce stade de la demande de crédit immobilier aboutissant au refus définitif du financement.

Taux d usure en vigueur

Le mécanisme du calcul du taux d usure mis en place fonctionnait relativement bien quand la pente diminuait le taux d'intérêt inscrivant des records inédits aux portes même  du taux d'intérêt négatif, une situation exceptionnelle.

Le retournement de situation démontre que le mécanisme n'est plus adapté en cas de hausses successives et rapides . En effet, les frais de dossier, les intérêts, les cotisations d'assurance, les honoraires des courtiers, les frais de prise de garantie et autres intermédiaires déclinent le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) (mentions légales) du dossier de financement concerné.

C'est ce taux TAEG qui est comparé au taux d'usure dans la même catégorie de financement. Seulement le décalage entre l'analyse des taux pratiqués dans le trimestre précédant toutes choses égales par ailleurs, et son report dans le calcul du nouveau taux de référence (augmenté de 30% ) n'absorbe plus l'évolution à la hausse des taux pratiqués sur les nouveaux dossiers de financement.

Pourtant au  1 er juillet 2022, un coup de pouce "minime était  sensé" * remettre les pendules à l'heure sur le marché du crédit immobilier.

*«éprouver une sensation»  !!

Refus des prêts immobiliers

Revenons au 1er janvier 2022, pour se remémorer les recommandations du Haut conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadré par l'autorité de contrôle prudentiel et de résolution acpr (organe de supervision français des banques et des assurances).

Pour rappel :

• durée du prêt ne pouvant excéder 25 ans (hors différé notamment pour les VEFA)
• Taux d effort limité à 35% des revenus stables de l'emprunteur
• apport personnel suffisant pour payer cash les frais
• une flexibilité accordée aux banques pour "repêcher" des dossiers significatifs

De ce fait les banques ont appliqué à la lettre cette recommandation, permettant une sélection qui ne dit pas son nom ... au passage. Les primo-accédants seront les premiers à se voir exclure du schéma.

Les terrains à construire

Les maires des communes voient fondre leur réserve de terrains à construire face aux nouveaux impératifs de sobrièté en matière de gestion foncière notamment en rappelant la ZAN "Zéro Artificialisation Nette" qu'il faut intégrer sans la moindre méthode préalable à la mutation environnementale et malheureusement au  mode d'emploi qui reste à inventer.

Les réservations de terrains à construire signées au cours des années 2021, 2022 n'aboutissent qu'à 50%. En effet, un dossier sur deux (précisément 45%) sont refusés à l'étude du financement, ce qui mécaniquement déclenche la condition résolutoire d'annulation pure et simple de ladite réservation.

intervention de Bercy

Question finance Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, ainsi que Bercy s'accordent à demander un effort aux banques et aux assurances de sorte que le pouvoir d achat des français ne soit pas impacté au delà des boucliers mis en place. Le gouvernement entonne le même son en échos, les banques doivent faire tout leur devoir face à la hausse des taux d'intérêts, de ralentir la montée des taux afin de maintenir bon nombre de ménages encore en capacité d'accéder à la propriété.

Hélas comme nous le citons plus haut le gouvernement s'arc-boute et ne veut pas modifier ce mode de calcul du taux d usure. la Banque de France quant à elle attend la fin du trimestre en cours !!

Pourtant il n'est pas difficile de se rendre compte que la situation du marché immobilier actuellement n'est pas entrer dans la récession et que les taux des crédits restent encore bon marché eu égard à l'inflation actuelle , et future, car il n'est pas besoin d'être expert pour déduire  que l'évolution des prix et sa spirale quant aux  rattrapages des salaires n'atteindront jamais la parité.

Déposez une DEMANDE DE CREDIT en ligne

Autrement dit le coût du crédit est bien inférieur au taux d'inflation que l on accepte de chiffrer.

Par suite, les banques devront trouver des solutions rapidement pour satisfaire "une invitation" de Bercy de revoir la distribution de l'assurance emprunteur , le coût des frais de dossier des crédits immobiliers. En effet, il y a une sorte de bras de fer qui s'instaure autour de la politique de confidentialité des organismes face aux réglementations en place mais également la prise en charge des réductions en tout genre  qu'ils faudrait concéder pour rendre une demande de crédits solvable. En d autres termes,  cela revient à dire que la banque ou le courtier, ou encore les deux, de rogner les honoraires, et les frais de dossier voire la marge sur le taux de crédit afin que ce financement passe enfin sous les fourches caudines du taux d usure.

Un mot sur l' assurance emprunteur

L assurance emprunteur, serait selon Bercy exempte de mise en concurrence malgré les différentes lois et amendements Bourquin entre autres. L' assurance de prêt coûte encore à l'instant , plus cher que le taux d'intérêt du crédit, ce qui en dit long sur l'enjeu .

Les banques et les compagnies d assurance sont donc concernées et il serait possible au demeurant que la situation prenne une autre tournure en fonction des événements au cours de la rentrée sociale ?