Devant le risque de bulle immobilière et de surchauffe des financements immobiliers, le HCSF recommande la prudence notamment au niveau de l'endettement des ménages les plus fragiles en cas de retournement
Le 1er janvier 2022, les règles de financement qui concernent les prêts immobiliers sont énoncées dans la décision prise le 29 septembre 2021. A ce titre, le haut commissaire de la Banque de France charge le HCSF (haut conseil de stabilité financière) de l'application des recommandations. Ainsi le HCSF apporte les précisions aux établissements bancaires et organismes financiers définis selon les articles L511 et suivants du code monétaire et financier, dans la distribution du crédit immobilier à compter du 1er janvier 2022.
La recommandation est relatée dans cette décision du 29 septembre 2021.
La première remarque s’appuie sur les statistiques révélant que le taux d’endettement des ménages aurait bondi entre le 1er trimestre 2001 et le 1er trimestre 2021. Selon cette statistique, les pourcentages retenus passent entre 2001 et 2021 du simple au double.
Ces chiffres mériteraient quelques explications, car en effet que serait alors le reste à vivre ?
En revanche, la décision ne précise pas la part du financement des biens immobiliers dans cette déclaration. Aussi, il faut s’en tenir au taux d’effort des emprunteurs et d’une durée d’emprunt raisonnable que l’on appelle la maturité.
En effet, ce dossier revient sur le devant de l’actualité relatant la dégradation tendancielle des conditions d’octroi depuis 2015. La recommandation s’appuie sur la notion de prudence en perspective des conditions économiques actuelles évoluant dans un climat inflationniste par manque de matière premières.
Le HCSF dans son rôle de prudence et de stabilité veut prévenir un risque d’endettement par effet de ciseaux entre la souscription des crédits immobiliers et l’éventuelle courbe haussière des prix, qui se traduirait par une contrainte du reste à vivre en fin de mois.
Le relai sera assuré par l’ACPR (autorité de contrôle prudentiel et de résolution ) auprès des organismes de crédit.
Ainsi les règles sont éditées des conditions d octroi de crédits immobiliers
- Les établissements de crédit et les sociétés de financement suivront donc les recommandations suivantes
- Le taux d’effort ne dépassera pas 35% du montant des revenus qui seront précisés ci-dessous
- La maturité du crédit n’excédera pas 25 ans en période d’amortissement. Autrement dit le délai de la construction est en supplément de deux ans au maximum.
- Pour ce qui concerne les prêts immobiliers pour l’acquisition de biens immobiliers dans l’ancien, il faut considérer le programme de travaux qui doit représenter 25%, du coût total de l’opération d’une part et de déboucher sur la création de surfaces habitables nouvelles d’autre part. Dans ce même chapitre la modernisation, l’aménagement ou l’assainissement de ces surfaces nouvelles sont exigées.
- La notion de revenus est précisée ci-après : Partant de la résidence c’est-à-dire l’adresse du lieu d’imposition, nous trouvons la liste des revenus suivante
- Le revenu net fiscal avant impôt de l’emprunteur et du coemprunteur
- Les revenus retenus sont qualifiés , stables et récurrents exclusion faite, donc, des revenus exceptionnels ou non stables
- Lorsqu’il s’agit d’additionner les revenus nouveaux qui entrent dans le calcul du taux d’effort de l’emprunteur, il faut considérer les revenus fonciers qui découleront de l’étude objet du financement de la manière suivante :
- L’article 4 de la décision précise ceci : « Toutefois, s’agissant des revenus fonciers, y compris le cas échéant les loyers futurs tirés de la location du bien faisant l’objet du crédit, le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur, auquel il doit être appliqué des décotes par les établissements de crédit afin de refléter le risque locatif. »
Définition du calcul du taux d’effort :
- Les échéances des prêts en cours annualisées au numérateur sur le total des revenus stables nets au dénominateur
Charge totale de l’opération à financer :
- Les charges foncières y compris les frais et taxes du géomètre
- La viabilisation et aménagement du terrain assainissement
- Les coûts des travaux et honoraires sur justification
- S’agissant d’une construction si le terrain à construire est acquis depuis moins de deux ans, il peut être intégré au financement
Ce qui reste à la charge de l’acquéreur !
- Les frais de notaire et d’enregistrement
- Les frais de négociation
- Le coût de l’assurance responsabilité du maître d’ouvrage
- Sans oublier la taxe d’aménagement
Les établissements de crédit auront une marge de flexibilité de 20% de leur production de crédit. Cette mesure est largement détaillée dans la décision du 29 septembre 2021.
Toutes ces mesures prennent effet le 1er janvier 2021.
Doit on considérer seulement les études des nouveaux prêts ou doit on inclure à compter du 1 er octobre 2021, les offres de prêts éditées dont le déblocage est en attente ?
Sans nul doute les emprunteurs qui disposent de fonds propres trouveront un traitement plus avantageux. Qu'en sera t il des primo accédants
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