L' épidémie revient sans incidence sur le marché immobilier ? la France partagée entre euphorie et crainte sanitaire et économique. Comment les prix de l'immobilier évoluent ils ?
La crise du COVID-19 inconnue du marché de l'immobilier?. Peut-être ? mais plusieurs facteurs avancent sous le masque de la crise.
En effet, nous avons vu les pouvoirs publics intervenir sur le marché de l'épargne au bon prétexte que la concurrence entre assureurs vie devenait paraît il un risque sécuritaire pour les taux de réserves mathématiques de l'assurance vie.
S'il est vrai que le libre marché de la concurrence ne s'équilibre que rarement, l'intervention de Bercy par l'intermédiaire du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) obligeait la modération des rendements versés sur les contrats d'épargne, et de ce fait, apparaît être une sage précaution. L'épargnant appréciera.
Ceci dit, dans le domaine de l'immobilier les circonstances vont dans ce sens. En premier lieu, le manque de logements, n'est plus un mystère. La France ne construit pas assez de logements et depuis trop longtemps déjà. Cette remarque à elle seule est facteur de hausse du marché de l'immobilier.
Dans le parallèle avec l'épargne, le crédit est source de concurrence entre les banques qui se livrent une guerre sans merci . Les taux d'intérêt tombent à un niveau record, voire aberrant sur le plan économique. Depuis que le plancher du zéro pourcent à été "défoncé" rien ne peut arrêter la progression des taux négatifs. La dette souveraine en premiere ligne .
Alors le HCSF revient sur le devant de la scène en renforçant les règles de financement des crédits. Le taux d'effort longtemps appelé taux d'endettement devra être respecté à la virgule prês. A priori, le tiers des revenus au maximum, devra être utilisé au remboursement des crédits immobiliers.
Secundo, les frais inhérents à la garantie du crédit, et aux frais de dossier devront être couverts par un apport au moins égal de l'emprunteur. Cela correspond à un effort d'épargne de 10 à 15% du montant du dossier. Fini les crédits à 110% du montant du bien vendu ! .
Cette mesure restrictive ferme la porte à beaucoup de ménages souvent jeunes . Les primo accédants forment la majorité de ces victimes.
La parole appartient à l'acheteur dit on !, hors, aujourd'hui la parole se précise, car la parole appartient à l'épargnant désormais. De la sorte, le marché de l'immobilier ne risque pas de surchauffe, nous semble t il ?
En revanche la baisse des prix n'a été que de courte durée, le confinement a créer une pause simplement. A Paris et en Ile de France y compris la petite couronne les prix au mètre carré continuent leur ascension . Les agences immobilières et les notaires de Paris ont vu plutôt une baisse du nombre de transactions qu'un frémissement des prix du marché de l' immobilier.
A noter toutefois que les prix augmentent encore plus vite lorsqu'il s'agit de petites surfaces. Les écarts atteignent 0.7 à 0.9% avec les plus grands appartements.
Autre observation en parcourant les indices affichés, environ 25% des acquéreurs potentiels sont intéressés par l' immobilier locatif. Autrement dit cette population épargnante soutient le marché avec l'accord des banques pour obtenir le prêt immobilier "d'optimisation fiscale".
La France sera pour un certain temps partagée entre l'euphorie dans les grandes villes avec des prix supérieurs à 10 000 euros le mètre carré à Paris, (soit une valorisation de quelques 3.3% depuis le 1er janvier 2020) et la morosité des populations privées d'emploi.
Le COVID-19 aura apporté sa pierre notamment en zone rurale pour les acquéreurs de maisons anciennes avec un grand jardin mais aussi avec la possibilité de creuser la piscine.
Une précision qui pousse le prix de l'immobilier à la hausse en zone rurale, car depuis plus de 10 ans ce secteur était en perte de vitesse offrant des opportunités pour la population urbaine soumise à la pénurie.
Enfin, une certitude concerne la montée imminente du chômage, et la crainte à peine masquée de la seconde vague de l'épidémie.
Le marché immobilier évoluera entre contraste et euphorie ...sans doute ?
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