Les événements se succèdent . Après la crise sanitaire à peine terminée, s'enchaine un conflit militaire qui éclate aux portes de l Europe. Nous entrons dans une spirale inflationniste, avec raréfaction des matières premières, notamment, suivi de la hausse des taux d'intérêts. Suivant le projet immobilier engagé quelle décision prendre ?
Les taux d intérêt des crédits immobiiers descendus à un niveau historiquement bas jusque là, s'affichent à 1,20%,.Désormais la remontée des taux s'inscrit dans la moyenne des banques. ce retour en arrière nous approche des 1.35% connus en 2021. Il reste encore un espace, avec les taux pratiqués en 2019 qui affichaient 1,40% .
Il n'est pas question à l'instant de la répercution dû au conflit engagé entre la Russie et Ukraine. Vraisemblablement la hausse devra suivre.
Le télescopage de la crise sanitaire et du conflit militaire destabilise le financement régulier de l'accession à la propriété immobiliere.
La FED qui compense les politiques d accroissement aux Etat Unis, avec pour conséquence une répercussion collatérale dans les décisions prises dans sa politique monétaire sur le taux directeur par la BCE (Banque centrale Européenne) . On explique la hausse des OAT obligatons assimila dr Tresor qui de ce fait est repassé au taux positif. Mécaniquement ces effets impactent dans le temps la hausse des taux d’intérêts des crédits immobiliers.
Nous serions revenus aux scores historiques de l’année 2019, ce qui restaient possibles et acceptables compte tenu de la crise sanitaire des deux années écoulées.
La hausse des taux était implicitement attendue compte tenu des ces remarques énoncées. Seulement le HCSF dans ses mesures restrictives anticipaient un ralentissement de l’activité économique en dépit du rebond estimé ou espéré.
La crainte s’amplifie avec le conflit Russie – Ukraine qui complique sérieusement les prévisions menaçantes pour les futurs primo accédants notamments. Les effets d’aubaine en revanche feront l’affaire des investisseurs qui disposent d’apport personnel tant préconisé par le HCSF.
En tout premier lieu les contraintes du HCSF au 1 er janvier 2022, entérinait la situation des ménages face aux difficultés bien courantes en matière d’alimentation et de frais de déplacement pour ne citer que ces hausses criantes. la limitation du crédit immobilier à 25 ans bloquait déjà un certyain nombre d'emprunteurs.
L’accédant à la résidence principale, actuellement dans "l entonnoir" économique en ce moment sera dans le meilleur des cas le dernier mieux servi au taux antérieur, voire même à un taux légèrement relevé.
Un point relatif à la construction s’applique à la validité du descriptif des matériaux de construction qui nous l’avons vu subira inévitablement des hausses conjoncturelles. De ce point de vue l’emprunteur doit considérer avec attention le contrat de construction et sans nul doute y ajouter une provision pour imprévu.
Les emprunteurs qui remboursent actuellement leur crédit sont préservés de ces mouvements de hausse relatifs aux nouveaux investissements, certes, mais les conséquences de la crise sanitaire doublée du conflit de guerre portera évidemment atteinte uu budget des ménages.
Le taux d’endettement plafonné à 35% assurances emprunteur comprises au jour du déblocage des crédits, fait courir le risque aux ménages. En effet, par ricochet, tous ces éléments extérieurs conjugués, font craindre la perte de contrôle du pouvoir d’achat pour un certain temps.
L’inflation renforcée par les prix hors contrôle placent les emprunteurs dans des situations critiques.
Le primo accédant sera le plus exposé compte tenu du budget familial restreint. Les emprunteurs dans la tranche des 40 ans sont dans la position transitoire, d’une part le tableau d amortissement du prêt immobilier dans bien des cas, amorce le remboursement progressif du capital au détriment des intérêts payés dans la première partie du prêt d’autre part.
A l’évidence, un courtier en crédit saura faire l’analyse des ces nouvelles situations jamais imaginées au préalable. Le télescopage d’une crise sanitaire inédite et maintenant d’une guerre économique certaine, posera la question du reste à vivre en fin de mois, et du pouvoir d achat face au couple et aux enfants suivant leur cursus scolaire.
Le courtier est en mesure de faire les différentes simulations pour faire varier le taux d’effort ou taux d’endettement. Une recommandation toutefois nous parait importante de profiter de cette occasion pour renégocier les tarifs de l assurance emprunteur. Les amendements politiques à ce sujet depuis le 17 février le permettent. La procédure de rachat des prêts intègre tous ces aspects parfaitement suivant ces cas.
L’alternative pour diminuer la mensualité sera de rajouter des années à la durée du crédit. Soit le contrat de prêt immobilier le prévoit, dans les contrats modulables notamment, soit le regroupement des crédits redonne du pouvoir d’achat immédiat.
L’étude du dossier de rachat de prêt affichera :
Suivant les scénarios nous observons une augmentation du coût total en contrepartie de la diminution de la nouvelle mensualité.
Le choix de l’emprunteur se portera entre vivre chichement à force d’épargne différée, en respectant le contrat de prêt initial, ou vivre le plus normalement possible avec le pouvoir d'achat retrouvé en revanche d’une durée de prêt allongée …. A défaut revendre contraint et forcé .
Vers une baisse potentielle des prix de l’immobilier
Le marché de l’immobilier affichait ces derniers temps des hausses de prix record liée notamment à la faiblesse de l’offre de logements pratiquement sur tout le territoire français.
La nouvelle donne risque bien de modifier les comportements. La demande sera inévitablement réduite pour toutes les raisons énoncées ci-dessus. L’immobilier en pareille situation représente une valeur refuge. Raison majeure pour ne pas se délester d’un bien immobilier sans raison impérieuse bien entendu.
Le marché de l’immobilier subira inexorablement un phénomène conjoncturel. La dynamique du marché immobilier lié à la baisse des taux jusqu’ici jamais vue, avec la flambée des prix pour corollaire, pourrait bien s’inverser pour un certain temps.
L’accession à la propriété sera limitée par tous ces facteurs sus-énumérés, de ce fait le marché immobilier subira des réajustements entre offre et demande.
Une nouvelle ère se dessine plaçant le balancier du cycle immobilier en retour laissant apparaitre grosso modo des périodes décennales, tantôt à la hausse, tantôt à la baisse.
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