Privilège offert au vendeur ? le privilège du vendeur

Qu'il s'agisse d'une vente en pleine propriété d'un immeuble, ou du démembrement de propriété, c'est à dire portant sur l'usufruit ou encore sur la nue propriété, l'inscription du privilège  dans les règles du droit s'applique au bien immeuble vendu et même en cas d'amélioration.

Quand exercer un privilège du vendeur ?

Quand le prix de vente du bien immobilier est resté impayé. Autre cas de figure : la banque qui avance les fonds pour désintéresser le vendeur du montant du prix de vente, sera subrogée dans les droits du vendeur.

Donc, le vendeur ( autrefois) qui laissait un délai à l'acheteur, disposait d'un "droit de reprise" sur le bien vendu et non payé. Selon la rédaction de l'acte de vente, le prêteur qui avance le prix de vente pour payer le vendeur sera subrogé dans les droits du vendeur.

Par la suite les banques ont utilisé ce droit du vendeur "par subrogation", puisqu'elle remplaçaient le vendeur, en accordant le prêt immobilier.

Constitution du privilège du vendeur

L'acte d'emprunt doit être authentique, autrement dit devant notaire. Ainsi le notaire doit constater la destination des fonds.

De même l'acte de quittance doit être authentique et les mentions doivent être portées considérant le prix du bien payé au moyen du prêt.

La publicité, importe. L'inscription à la conservation des hypothèques doit avoir lieu dans les deux  mois après l'acte de vente.

Portée des effets du privilège du vendeur

Le privilège du vendeur était spécialement conçu pour garantir le vendeur de l'immeuble qui concédait à l'acheteur "le crédit". L'acte du privilège prend rang immédiatement avant tout autre créancier au jour de la vente.

Le privilège du vendeur persistera aussi longtemps que le prix de vente demeure impayé.

La rétroactivité de l'inscription du privilège prend rang au jour de la vente. Ce qui est primordial devant les autres créanciers.

A souligner, que l'inscription tardive, fait perdre ce "privilège". De ce fait, le rang retenu sera identique à une prise d'hypothèque.

Les droits de préférence et droit de suite sont conférés au privilège du vendeur. En revanche, le privilège garantit la créance du prix de vente mais pas du prêt. Ainsi,  les intérêts du prêts ne sont pas couverts. Aussi, à condition d'être porté sur l'acte le prêt  sera garanti au même titre que le prix de vente,  et comprenant en outre le prix principal, les intérêts et les charges accessoires.

 Nous avons vu par ailleurs que le PPD (privilège de preteur de deniers) couvre les intérêts du prêts.

Par contre, et cela mérite être souligné : cette garantie bénéficie de l'action résolutoire.

Qu'est ce à dire ? : cela veut dire qu'en cas d'impayé la vente peut être purement et simplement résolue, c'est à dire que l'immeuble en question est restitué au vendeur ou au prêteur subrogé dans le privilège.

Que faut il retenir ?

Les crédits consentis pour acquérir des immeubles dans le cadre de la promotion immobilière sont  concernés par cette garantie qui confère notamment l'action résolutoire.

Enfin, se souvenir que le PPD n'a pas la clause résolutoire.

Ce privilège institué sur l'idée que l'enrichissement du débiteur indélicat doit profiter aux créanciers. Ce privilège existe à chaque fois qu'un contrat de vente immobilière se forme. Le privilège trouve sa légitimité en contrepartie de l'aliénation du droit du vendeur au profit de l'acheteur. Ainsi admettons par extension que l'immeuble objet du droit, en cas de destruction, sera couvert par la subrogation réelle du vendeur.

Le principe de l'indivisibilité s'applique tant que le privilège subsiste, en l'absence du règlement jusqu'à parfaite extinction de la dette. Le paiement de la créance entraine l'extinction du privilège.