Acheter pour louer ou investir dans les derives immobiliers
Investir dans l’immobilier à gérer, investir dans la pierre papier ou , épargner sur un compte rémunéré ? Ou encore dans une épargne financière de type PEA ? assurance vie ? Telle est la question ! Dans tous les cas il faut considérer un invité coûteux appelé « Fisc » . S’ensuit un parasite quasi invisible qui modifie le pouvoir d’achat du placement ainsi constitué. Il s’agit de l’inflation ou de la déflation plus rarement. Ensuite il faut considérer l’échéance et faire l’estimation des promesses et surtout des craintes en abordant la récupération de son épargne. Voilà dressé le tableau qui attend chaque épargnant qui se lance. acheter un appartement pour le louer
La formation de la plus value d’un placement est elle automatique ?
Couple capital et travail
Hélas, non dans l’ensemble, il faut garder les pieds sur terre ! Tout d’abord se souvenir que notre économie fonctionne en combinant les facteurs notamment facteur capital et facteur travail. Tout ce qui en résulte en définitive après déduction des charges en tous genres s’appelle bénéfice, ou plus value selon les formules de placement. Le loyer de l’argent à la base aujourd’hui avoisine les 1% ou 2% de rendement. Un coup d’œil du côté des crédits immobiliers suffit pour s’en convaincre, et à expliquer le maigre potentiel qui revient à l’épargnant. La marge de la banque qui collecte l’épargne dans le but d’accorder ensuite les crédits étaient il n’y a pas si longtemps de 1,60%, aujourd'hui, à l'évidence le différentiel taux d'épargne, taux de crédit est étroit.
Capital effet de levier ?
Ainsi donc en souscrivant un placement réglementé de type PEL il ne faut pas s’attendre à faire fortune. Alors faut il se tourner vers la bourse, souvent considérer à tort comme un eldorado, quand on écoute ses détracteurs jetant l’opprobre sur les actionnaires, à l’origine des désordres sociaux, et même responsables des inégalités !!
Investir dans la bourse
Que faire? un placement en « bon père de famille » ou risquer de tout perdre en bourse « pour gagner plus » ?
Tout d’abord, je définirais la bourse non pas comme un jeu proche du loto, non, plutôt un lieu d’échange entre un « vendeur » et un « acheteur », parce que la bourse ne crée pas la richesse. Il est de mauvais ton, de le laisser croire ! L’apport de capitaux à l’entreprise, concourt à la production de biens et ou de services, ceux-ci échangés contre paiement créent la richesse !
Salariés-actionnaires- entreprise le triangle
Les salariés (qui apportent le travail contre rémunération), les actionnaires (qui apportent les capitaux à l’entreprise) valorisent l’entreprise. Le développement commercial se traduira par des profits. Dans le bilan nouveau l’accroissement des richesses de l’entreprise se traduira par une revalorisation des capitaux de l’entreprise. Par conséquent la valorisation des actions est dûment constatée dans la comptabilité.
actionnaire d une entreprise
En clair l’actionnaire est un acteur de l’entreprise au niveau du capital, il assume tout comme le dirigeant de l’entreprise les risques de perte du capital. Nous sommes loin du palais Brongniart et de ses « j’ai… j’ai » ou « je prends » à la « corbeille » en séance !!
Le passé peut il « éclairer » l’avenir ?
Les cours de bourse en courbe sinusoïdale illustre les moments importants à considérer pour tirer son épingle du jeu. En effet, il suffit de se souvenir de l’indice CAC 40 de l’an 2000 en septembre où il atteignait les 7000 points, alors qu’aujourd’hui nous évoluons à 4400 points toutes choses égales par ailleurs, pour comprendre qu’il ne faut pas se lancer sans connaissance, ni conseils avisés .
Placer 100% exemple 100€ aujourd'hui, et perdre 20% demain mon capital placé vaut maintenant 80% il me reste 80€ (évident !) combien faudra-t-il de plus value future pour retrouver mes 100% . Hé bien, il me faut récupérer 20€ à partir d'un capital devenu 80€ alors opérons : 20 X100 / 80 = 25% ....
Est il possible de faire mieux que les indices boursiers?
Une règle d’or à ne pas perdre de vue :
1) il n’y a pas d’échéance à fixer, si l’on veut vendre au plus haut (M Rotschild déclarait n'avoir jamais vendu dans les meilleurs conditions, quand il se confiait au sujet de son portefeuille)
2) il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier ( la division préside au choix de l'actionnaire)
3) enfin, ne pas perdre de vue l’objectif que l’on s’est fixé … ne pas se laisser griser tant à la hausse qu’à la baisse, car il ne s’agit pas d’un jeu ! c’est indiscutable !… les fantaisies du genre, j’ai perdu 20% je dois réinvestir 40% pour profiter de « la décote » et ainsi se « refaire » rapidement mène le plus souvent à la catastrophe !
Nous aurons l’occasion au fil des articles de faire des comparaisons entre immobilier et bourse, sachant qu’il faut « positionner » son patrimoine en équilibre harmonieux entre valeurs immobilières et valeurs financières.
Sans contradiction, seulement lorsque les proportions sont définies entre immobilier "en direct" et "valeurs immobilières financières" que les pourcentages conditionnent les choix, les modifications n'auront lieu qu'à la marge. L'immobilier en direct correspond à un patrimoine durable.
Entre immobilier pour se loger : résidence principale et l'immobilier d'investissement, les aléas financiers impacteront plus spécialemnt ce dernier. De la sorte acheter pour louer un immeuble dit locatif, conditionne le budget du couple.
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