Acheter à deux sans etre maries liberte ou aventure y a t il des risques comment faire?

une aventure à deux en toute liberté ... peut être ? 

Successivement on va étudier acheter seul ou à deux en indivision, emprunter à deux sans être marié, avec un seul emprunt à deux coemprunteurs. Puis nous verrons les différentes situations découlant de cette union libre, en toute liberté.

Achat immobilier à deux?

Tout de suite soyons clair, KG CREDIT ne prétend pas faire un cours de droit, encore moins se substituer aux professionnels agréés dans ce domaine. Le but est plutôt de vulgariser les situations qui peuvent se présenter, et d'évoquer les problèmes bien sûr, mais également les solutions.

Une citation pour planter le décor du couple de concubins : Napoléon déclarait que les concubins "se désintéressent de la loi, alors la loi se désintéresse des concubins".

Tout d’abord acheter à deux sans être mariés  revient à constituer une indivision . Le notaire précise dans l'acte la proportion de propriété de chacun eu égard aux apports en propre, (la quote part). Ensuite si le prêt est souscrit à deux coemprunteurs, nous aurons quelques remarques à apporter.

Achat en indivision égalitaire

Commençons par les ressources du couple. Les revenus des partenaires sont égaux. Si c'est le cas l'entente ne devrait pas souffrir de difficultés en cas de séparation notamment.

Achat en indivision inégalitaire

 Maintenant envisageons  l'hypothèse d'un déséquilibre des revenus de chacun par exemple 60/40. on peut imaginer que les charges du couple sont établis de la même manière. Lors de la liquidation des biens patrimoniaux du couple de concubins, il n'existe pas de texte relatifs à cette liquidation il faut alors se rapprocher de la liquidation de l'indivision.

Indivision ou indicision

Nous trouverons donc des créances  entre concubins qu'il faudra apurer. ensuite vient une notion défini dans le code civil "l'enrichissement sans cause" c'est à dire au détriment d'autrui.

Enfin on parlera de l'obligation naturelle qui deviendra pour le cas une obligation civile, qui par la force d'un jugement peut devenir une exécution forcée. Ici nous laissons nos concubins faire une mauvaise entente à l'amiable plutôt qu'un bon et coûteux procès.

Comparons ce qu'il advient, en matière de mariage en communauté légale réduite aux acquêts, la loi prévoit que chacun des époux doit subvenir aux charges du ménage selon ses moyens, ici il y aurait la même fraction dans les remboursements du prêt . En revanche la séparation  des biens ne donnera pas lieu à une compensation appelée récompense car il s'agit de biens communs dans ce cas. Le pacs permet des variantes qu'il y al ieu d'aménager, sinon l'indivision et concubinage prévalent.

construire une maison

Deux concubins construisent ensemble, c'est possible. Ajoutons un point anecdotique, et peu connu du droit en matière de propriété foncière. il s'agit de retenir que  la propriété du dessous, (le fonds et le tréfonds)  (du terrain, sous terrain) emporte la propriété du dessus. 

Sur le terrain d'autrui

Prenons l'exemple simple de parents qui font une donation du terrain à construire à l'un des concubins,. cet acte pose question en qui concerne la propriété de la maison construite à deux sur ce terrain.

En effet, que cette donation soit assortie, (comme c'est souvent le cas en pareille circonstance), du droit de retour en cas de prédécès du donataire, (sans héritier direct) et nous nous trouvons en présence d'une maison construite sur le terrain redevenu propriété des parents?

Droit de retour conventionnel

En effet, scénario peu probable certes : les parents font une donation avec droit de retour en cas de décès du donataire. Nous avons  là les ingrédients d'un conflit ouvert, si d'aventure de malheur, devrais je dire ce donataire particulier décède sans héritier direct? le terrain hypothèqué de surcroit par l'établissement prêteur, redevient la propriété des parents .. en toute logique ?

En conclusion, la vie à deux en toute liberté, ne dit pas qu'elle peut se transformer en galère ... parfois !

Abordons la fin de l'union libre par la force de la nature, parlons du décès du concubin non pacsé. Sans y avoir pensé avant  alors le survivant regrettera sa double peine. En effet, il sera confronté aux héritiers du compagnon, et devra soit vendre sa part soit négocier et  racheter la part du défunt ?

En résumé, le concubin est un étranger ni plus ni moins !

Testament entre concubins

Le testament est une solution utilisée par les partenaires du PACS, car le PACS ne change en rien le transfert de la propriété de l'un envers l'autre. En effet, seul le testament règle "en partie" la succession entre partenaire. Les testaments sont identiques en tout point, olographe, authentique, etc aux testaments utilisés entre les testateurs et légataire.

Etre pacsé  

Il semblerait qu'il faille créer une SCI pour renforcer la légitimité de cette opération ? Protéger son partenaire !! trouver la réciprocité entre les deux partenaires. La parité en tout.

PACSE et SCI 

Dans une SCI en effet les parts sont identifiées, exemple X possède en pleine propriété les parts de    1 à 50 et Y les parts de 50 à 100. X cède l'usufruit des parts de 1 à 50 et conserve la nue-propriété, Y fait de même de 50 à 100, et conserve la nue-propriété . Les donations en usufruit sont croisées.

Nous pouvons revenir sur notre article acheter à deux sans être mariés ou nous présentions la solution de recourir à la souscription d'assurances décès croisées, chacun désignant son compagnon bénéficiaire, car il n'y a pas d'héritage prévu entre concubins, et les legs toujours possibles bien sûr coûtent cher.    

Vient alors une solution très ancienne "la clause de tontine" ....Pour un achat d'un bien en tontine, elle est "rétroactive dans le droit de propriété", exorbitant ce droit  !

Au moment du décès du premier acquéreur le survivant est qualifié être propriétaire depuis toujours comme étant l'unique propriétaire du bien. Il reste à voir la fiscalité qui n'est pas tendre en cas de succession !

Le démembrement de propriété ?

Encore une solution alambiquée mais bien réelle et efficace : le démembrement de propriété.

Comment ça marche ?

La propriété se décompose en deux parties : la nue-propriété (droit de disposer du bien) et l'usufruit (droit d'usage et d'en percevoir les revenus, à charge de restituer le bien le moment venu

La propriété d'un bien se compose de l'usus et le fructus ... en clair l' usufruit et la nu-propriété. Ceci est bien connu des personnes àgées qui "font leur partage avec les héritiers". Exemple le couple de parents done aux enfants le nu-propriété et conserve l'usage des biens le reste de leur vie.

Dans l'ordre des choses si les parents viennent à disparaitre, avec eux disparaitra l'usufruit. Ainsi la propriété hier démembrée se recompose nu-propriété + usufruit = la pleine propriété, et sans frais (en 2023 !)...

Si l'on veut comprendre plus en détails....   

Si le destin désigne X . L'usufruit de X sur les parts de Y cesse, et   Y  recouvre ainsi  sa pleine propriété. Le décès ne remet pas en cause la donation de X envers Y, donc Y continue à profiter de l'usufruit sur les parts de X, alors que la nue-propriété de X est transmise aux héritiers de X. (le décès de Y procède de la même manière). Compris ? non, alors papier crayon, et si besoin mettre des noms à la place des X et Y.  

Ainsi Y peut rester dans les lieux, il a le droit d'usage et de percevoir les revenus des biens de X, en présence des héritiers.