Le viager existe entre deux personnes qui fondent leur destin de manière opposée Le vendeur cède la propriété de son bien contre une rente et le plus souvent en s'octroyant le privilège de rester dans les lieux. L'acheteur accepte le règlement tel que convenu, et verse la rente prévue, jusqu'au décès de son vendeur. La fin manque de savoir vivre, et pourtant la condition est indiscutableLe viager sans le mot fin
En effet, le viager manque de délicatesse. Promettre de cèder son bien dès que mort constatée, n'est pas très fair play, mais voilà, ce genre de contrat a connu des beaux jours. Dans une situation particulière, le vendeur qui n'a pas d'héritier, par exemple, et peu de ressources, recourt à cette solution très légale par ailleurs.
Deux acteurs, ou plus, en présence jusqu'ici la transaction immobilière est identique à une vente classique. Le contrat est clairement établi le vendeur perçoit immédiatement une partie du montant de la vente de son bien (le bouquet) et le reste à crédit dans un style particulier. En effet, selon l'âge du vendeur et de son espérance de vie une rente sera versée par l'acheteur, pour toute la durée de vie restante du vendeur.
Dans la plupart du temps, le vendeur reste dans son bien, jusqu'à la fin de ses jours. Les sommes débattues tiendront compte de ces conditions dûment enregistrées.
Avant tout, acheteur et vendeur sont de tout temps des opposants. Seul le compromis entre toutes ces divergences, permettra d'établir un acte de vente aux conditions clairement énumérées. Le fait déclencheur n'est pas commun car, pour ce qui nous concerne, la fin du crédit (la rente correspond à une mensualité) n'a pas date certaine préalable. En effet, elle est conséquente du décès du vendeur. Ainsi l'acheteur aura remboursé un capital plus ou moins important, entre la date de la signature et le dénouement. On imagine les relations qu'il faut entretenir, de la situation ubuesque qui pourra s'ensuivre, "Faire contre mauvaise fortune bon coeur". Un petit clin d'oeil à ce film comique qui présente le crédirentier dans une forme increvable, alors que l'acheteur n'en peut plus de devoir payer bien au delà de la valeur de la transaction.
Oui, peu à ce jour en ont eu connaissance?. Il s'agit d'une transaction semblable au viager, mais sans les inconvénients de longévité du vendeur, ou de l'acheteur faut il préciser.
Le scénario, improvisé actuellement en observation, fait entrer un tiers dans la négociation. Tout d'abord, compte tenu de l'âge du vendeur et de la table d'espérance de vie, le tiers gestionnaire de patrimoine à l'oeuvre, fera une proposition de versement du bouquet, mais et c'est là l'originalité la rente qui sera demandée à l'acheteur aura une date certaine. Autre possibilité, la vente de la nue propriété se réalise, sans exiger de rente.
Mécanisme en place, nous examinons, le dispositif, le vendeur cède sa nue-propriété à hauteur de 50% voire jusqu'à 75% de la valeur du bien selon les critères.
Le cas le plus simple me semble t il est de considérer la transaction sans versement de rente. Regardons le temps s'écouler.
Premier exemple le délai prévu est écoulé, mais le vendeur est toujours là. Alors le vendeur reste dans les lieux, seulement l'acheteur reçoit une indemnité sous forme de rente payée par une compagnie d'assurance qui assure la bonne fin du contrat.
Deuxième exemple le vendeur décède avant la fin du contrat, la période d'usufruit prévue est alors écourtée.
Dans ce cas c'est l'acheteur qui verse une rente aux héritiers. Il est permis de penser que l'acheteur exerce son droit d'usage en pareille situation ?
La partie "risque aléatoire" autour de la vie des citoyens peut nous surprendre. En vérité, le viager connait aussi des interprétations quelques peu édulcorées, en ce qui concerne non pas le risque de trépas bien sûr, mais au niveau de la rente prévue certes sans que celà ne se traduise par des écritures comptables.
Inutile de signaler à ce propos le risque pendant du redressement fiscal quasi certain quand le credirentier et le debirentier ont des liens de famille même éloignés.
Le viager convient dans des situations très particulières tant les risques sont imprévisibles. Tant du point de vue du versement continuel de la rente. Cette éventualité serait dramatique pour le credirentier qui attend cette somme pour survivre en règle générale. Tant du point de vue de la durée plus ou moins courte, ou plus ou moins longue, les deux cas sont synonymes de déboires suivant l'angle où l'on se place. Tant du point de vue des héritiers, s'ils existent ? ceux là seront dépouillés de leur droit d'héritage sans façon, aucune.
Je ne vous quitterai pas sans évoquer l'article qui traîte le prêt hypothécaire, ici il n'y a pas de mauvaise fortune, ni de bonne d'ailleurs, seulement un organisme qui porte la confiance dans notre avenir à tous!
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