Les prix de l'immobilier sont au plus haut

Paris la hausse

Il en est ainsi dans les grandes métropoles, à partir de Paris la hausse, intra muros, et l' île de France que se forme la bulle immobilière . Citons le prix du mètre carré qui dépasse les 10.000€ depuis l'été dernier.

En même temps, les taux d'intérêt sont au plancher, en instance de passer négatif . l'effet de la BCE par son action sur le taux directeur maintient le coût du crédit au plus bas, entraînant de facto, un appel d'air des nouveaux emprunteurs.

On le voit par les villes les plus attractives qui voient la hausse des prix atteindre deux chiffres en pourcentage. C'est le cas de Brest, de Roubaix, de Tourcoing, de St Nazaire entre autres qui retrouvent leurs prix d'avant 2008.

Les villes en baisse

Le marché immobilier n'est pas aussi limpide, des villes connaissent des baisses calculées sur 12 mois : C'est le cas pour les prix de l'immobilier ancien : de Béziers -3,1%,  de Bourges -4,4%,  de Cannes -1,7%,  de La Seyne S Mer -4,4%,  de Limoges -2%,  Orléans -1,6%,,  Quimper -3,5%, et enfin  de Reims avec -5%.

De toute évidence, Ces écarts entre les villes appellent des explications localement , s'agit il de bassins d'emplois sinistrés, ou en cours de mutation, ou également dans les villes de garnison comme à Angers, les terrains militaires libérés, les casernes désaffectées ont permis la construction de lotissements nouveaux tout neuf. De ce fait les prix des logements anciens chutent en parallèle.

Ce phénomène masque la réhabilitation dans les centre villes, la Loi Denormandie arrive à point nommé de sorte que 220 villes actuellement sont inscrites dans les rangs de la rénovation énergétique.

Ce qui favorise le marché de l'immobilier

Pourquoi un tel engouement pour la propriété immobilière. Sauf pour l' Ile de France et la région Parisienne les prix de l'immobilier intéressent en tout premier les couples au revenu modeste et par recoupement les primo accédants et les couples de la classe dite moyenne. (celle des gilets jaunes) , pense t on ? enfin cette classe qui bouclent ses fins de mois et qui fait un "budget équilibré". Ainsi nous avons souvent l'occasion d'ouvrir le débat auprès de ces contribuables déconcertés qui recherchent avant tout un toit pour se loger au plus près de leur travail, et mesurent les commodités sur place et les moyens de communication. Leur choix sera un compromis entre l'endettement et l'éloignement du travail.

Cette population le sait bien, soit ils sont locataires en ville avec les économies dues à la proximité du travail, mais en revanche, ils sont bien conscients de jeter l'argent par les fenêtres car le loyer "confortable" paierait bien un credit immobilier pour une acquisition en proche commune rurale.

Pouvoir d'achat comparé entre les villes

Pour illustrer ce propos regardons ce que peut acheter un couple qui dispose d'un financement de 200.000€ . découvrez le prix du mètre carré avec ces références : Il peut prétendre obtenir 19 M2² à Paris, ou à Saint Etienne 147 M2². De cette fourchette on peut établir une carte financière entre le lieu de travail et la couronne accessible aux salariés désireux d'acquérir leur logement.

Par exemple, Angers qui revient dans l'échelle des villes de France après la baisse des prix de 2008, ces emprunteurs Lambda obtiendraient 85 M2² dans le quartier de la Madeleine. Aux antipodes à Bordeaux 42 M2² ou Lyon 41 M2² ou encore Nantes 57 M2² .

Que peut on acheter avec 1.000€ par mois ?

En d'autres termes, il faut comparer ce qu'une mensualité de 1.000€ permet d'emprunter à Angers :

• 152.156€ avec un taux à 5% durée de 240 mois soit : 65 M2.. coût   total : 87.844€
• 165.571€ ............................4%...............................................70 M².....................................................74.429€
• 180.761€.............................3% .............................................77 M²................................................... .59.284€
• 198.003€ ..........................2% ........................................ ...85 M²................................................... .41.997€
• 217.622€............................1%................................................93 M².................................................. .22.378€

A noter que le pouvoir d'achat est considérablement amélioré, car la même mensualité de 1.000€ permet 28 M² de plus pour une nette diminution du montant d'intérêts de 65.644€ (87.844 - 22.378€ ).

Autrement dit 93 M2² coûtent 22.378€ d'intérêts au global. Ces chiffres parlent d'eux mêmes, et il n'y a rien de surprenant pour créer un tel emballement des futurs acquéreurs.

En revanche, le PTZ à Taux Zéro accordé aux primo accédants ne représente plus d'écart avec les prêts immobiliers classiques, cette remarque vaut pour ,les prêts PAS ou encore pour les prêts réglementaires PEL ou CEL. La compensation de l'apport personnel reste un atout gràce à ces financements spéciaux.

Le marché locatif de l'immobilier neuf en 2019

La loi PINEL bat son plein en cette fin d'année 2019. Les délais accordés jusqu'en 2021, portera le marché locatif. Malgré les prélèvements sociaux, les taxes foncières triplées depuis la loi Quilliot (15 jours de loyers équivalents à cette époque contre un mois et demi maintenant), les acquéreurs trouvent leur compte.

Deux raisons à cela nous semble-t-il :

• l'épargnant ne dispose pas de supports pléthoriques pour garantir sa retraite... La bourse subit un retournement de situation dans un cycle que les épargnants n'appréhendent pas. Pour mémoire l'indice boursier dépassait les 7.000 points en 2001.

L'indice à chuté à 3.000 points et évolue autour du pivot des 5.000 points en ce moment.

• Les placements boursiers collectifs OPCI, OPCVM, SICAV, Fonds de Placement n'égalent pas les performances de l'immobilier en direct.

Sans doute est ce là, les deux raisons qui tirent le marché de l'immobilier locatif . Les retournements existent également dans les marchés de l'immobilier, certes. En revanche, le motif premier de l'investissement immobilier est de se loger coûte que coûte au sens strict des mots. Que la valeur de l'immobilier locatif baisse les revenus des loyers ne sont  pas soumis aux mêmes aléas.

L'investisseur immobilier connait bien ces phénomènes . Aussi, les précautions d'usages s'appliquent au choix de l'investissement immobilier. Tout d'abord, l'avantage fiscal est accessoire et ne doit jamais emporter la décision sur le choix du lieu d'investissement, de la ville choisie, des zones de chalandises, des services de transports et autres commodités qui motivent la recherche des locataires.

L'immobilier locatif concernent les locataires en tout premier lieu, ces placements s'inscrivent dans un temps long indépendamment des évolutions de prix.