A quel âge acheter sa première maison ?

Emprunter quand on est Jeune et Célibataire (25 à 35 ans)

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Pour l'emprunteur célibataire, ses chances sont limitées de pouvoir contracter un emprunt. Est il envisageable d'acquérir dans les premières années d'activite professionnelle. Le prêt immobilier se décline en autant de possibilités que de catégories sociales .

Toutefois, s'il a une situation profesionnelle stable avec un salaire plutôt élevé (poste de cadre par exemple), rien n'entrave son envie d'avoir sa maison et, par conséquent, de faire un emprunt. La position familiale n'est pas neutre non plus. Plus surement, célibataire et cadre, sont à encourager dans la recherche d'une résidence principale sans tarder. En effet, nonobstant la situation professionnelle et familiale idéale (cadre marié et deux enfants), il faut bien voir l'aspect fiscal très avantageux procuré par le décalage du revenu fiscal année moins deux. Le cadre célibataire dispose aujourd'hui, d'une fenètre d'intervention de courte durée, précisément de deux ans qui correspond à la fin des études et petits boulots, période pendant laquelle le revenu fiscal est inférieur au plafond. En revanche attendre, se marier, risque de détruire ce projet, car la carrière professionnelle atteint rapidement sa "vitesse de croisière" autrement dit le temps de mise en oeuvre de la construction et l'addition des revenus fiscaux peuvent faire perdre le PTZ à Zero % si précieux en ce moment. L'avenir appartient aux audacieux, le constat est factuel et arithmétique donc fiable, quant au présent. Bien entendu le futur n'est pas garanti.     

De quoi sera fait demain?

Connaît-il son avenir dans les cinq à dix années lorsqu'il aura ou non un foyer et que sa famille aura grandi ?  Une grande part d'incertitude demeure et qui doit inciter tout jeune emprunteur à une réflexion appronfondie. Certes l'investissemnt immobilier engage l'avenir, mais il y a des possibilités de revendre à condition de choisir l'implantation de cette maison. Un aspect quelque peu subjectif consiste à envisager l'avenir en considérant le marché de l'immobilier actuel. Le balancier dit on  revient d'une situation dépressionnaire en retrait depuis 2008, ce qui laisse augurer d'une certaine sérénité. Compte tenu des taux de crédit faible, les amortissements sont d'autant  plus significatifs. En conséquence une vente de ce bien même  au prix coûtant de construction serait  plus avantageux comparé à un locataire dans une situation égale par ailleurs.  

Emprunteur entre 35 et 45 ans

Le jeune emprunteur en couple, pacsé ou vivant en union libre connaît une situation plus favorable avec une capacité d'emprunt bien plus élevée.

Il se situe plutôt dans  la population de la tranche 35-45 ans qui souhaite devenir propriétaire après avoir été locataire depuis toujours. En qualité de primo-accédant, cet emprunteur, qui a stabilisé sa vie professionnelle et constitué une épargne lui servant d'apport personnel, sera favorablement accueilli par les banques et les organismes de crédit. De plus, les prêts aidés tels que le PTZ, les prêts des collecitivités locales, les prêts conventionnnés viendront augmenter son apport et diminuer considérablement le cout de son financement (intérêt réduit). L'actualité est des plus favorables aux primo accédants, autrement dit aux catégories sociaux professionnelles jeunes par définition moins argentées.

En effet, à la queston combien puis-je emprunter ?, il est impératif de considérer de multiples facteurs et entre autres les charges de la famille qui évoluent en fonction de l'âge des enfants. L'entrée au lycée, les études supérieures occasionnent bien souvent des frais importants venant alourdir le budget familal et réduire le reste à vivre qui est pris en compte par les banques pour estimer la mensualité maximale du prêt immobilier pouvant être consenti. L'âge des enfants est un critère important, et il est urgent de considérer que les allocations vont diminuant tandis que l'enfant devient plus coûteux. Alors le plus tôt possible serait le mieux.

 Le conseil que nous pourrions donner à un emprunteur de 35 à 45 ans s'il est toujours locataire c'est que le rêve d'une vie ne doit pas transformer brutalement la vie de la famille en galère quotidienne. Attention aux démons de quarante ans qui fourmillent d'ambitions à l'adresse des locataires?

Devenir propriétaire à partir de 50 ans

La capacité d'emprunt devient plus importante passé 50 ans, en effet, les enfants commencent à quitter le foyer, sans prendre en compte les études prolongées  des enfants, ou encore pour faire face au chômage chez les jeunes moins chanceux dans la vie!..

Le premier emprunt immobilier contracté arrive à son terme bien souvent. La maison est quasiment remboursée. La retraite est à prendre en compte si l'on veut la bien préparer.

Le projet d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif devient alors possible. l'achat d'un appartement à crédit avec défiscalisation est l'idéal.

Les prêts in fine ? 

Les prêts ine fine avec constitution d'une assurance vie sont à encourager. Cette solution "méconnue" ou "redressée par le fisc" est intéressante à plus d'un titre. En effet, il s'agit d'un prêt  remboursable en une seule fois (à l'échéance finale). Celà se traduit par une mensualité constituée exclusivement des intérêts (calculés en douzièmes) et de la cotisation de l'assurance emprunteur. Dans quelles conditions ces prêts ont ils été institués, je ne le sais, en revanche les intérêts et l'assurance sont déductibles des revenus locatifs générés par cette acquisition, c'est un fait notoire ! Vous l'aurez compris le but de ce montage financier vise une optimisation fiscale "évidente" donc répressible d'abus de droit !.

Aujourd'hui la quotité de financement en prêt ine fine ne dépasse pas  50% du prix d'achat du bien essentiellement locatif. Pourtant l'aspect défiscalisation est toujours présent mais correspond plus à un caractère incitatif d'investissement. Le montage est assez simple en soi, il s'adresse de préférence à un investisseur sur le point de payer son acquisition comptant ! avec ce que cela implique de revenus directement imposables (à déconseiller). La banque finance le bien à hauteur de 50% sur une durée de 10 à 12 ans maximum (eu égard à l'âge de l'emprunteur), l'emprunteur apporte 50% comptant et avec les fonds non utilisés pour l'opération, organise un placement le plus approprié possible au profil de sa dette, de façon à rester disponible à l'échéance finale du prêt, et surtout de ne pas  occasionner de revenus imposables. L'assurance vie  sécurisée en euros convient parfaitement à ce montage, surtout si l'épargne n'est pas entièrement constituée au moment de l'achat de ce bien, car l'assurance vie permet des apports réguliers dans le temps. Avant dernier détail compte tenu du patrimoine de notre quinqua d'une part, et de la possibilité de nantissement du contrat d'assurance vie d'autre part, le montage s'auto-garantit. Enfin dernier détail, l'assurance emprunteur souscrite pour le montant du prêt apporte une sécurité supplémentaire pour les héritiers en cas de décès. Pourquoi se priver de ce montage ?  

60 Ans le troisième âge Zéro risque  

Il faut savoir cependant que le coût du crédit immobilier après 60 ans est plus élevé pour plusieurs raisons. 

• Les banques financent aisément cette tranche de population mais la durée de remboursement du prêt accordée sera calculée sur l'âge de l'emprunteur à la fin de son emprunt.

• Des produits spécifiques sont proposés concerant l'assurance emprunteur, à un coût plus élevé également. 

• L'établissement de crédit ne manquera pas d'évaluer la baisse des revenus quasi générale à la retraite. Bien évidemment, les aléas de la vie auront, peut-être, contribué à l'enrichissemnent personnel de l'emprunteur grâce à un héritage par exemple.

• Enfin, le dernier aspect crucial est bien sûr l'état de santé de l'emprunteur à partir de 60 ans. L'espérance de vie augmente certes mais les tables d'espérances de vie, non actualisées, sont bien souvent au détriment de l'emprunteur. C'est ce qui explique bien souvent le coût onéreux de l'assurance emprunteur.

• Un point est à considérer également, dans la mesure oû la charge d'emprunt se considère eu égard au loyer perçu en contrepartie de cet acquisition. Le risque de l'emprunteur s'analyse bien différemment de l'emprunt pour une résidence principale. C'est à dire que l'emprunteur peut abandonné l'assurance invalidité temporaire par exemple. Même si l'assurance Décès est plus chère on reste dans le moyenne comparée avec l'assurance ADI complète. Le risque est limité puisque les loyers sont versés pendant un arrêt de travail ou incapacité . 

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