Lors d’un achat immobilier, il est facile de savoir combien coûte le bien en lui même. Le prix d'achat augmenté des frais de notaire, des frais éventuels de l'agence immobilière et du courtier sans oublier le coût du financement se calculent et tout cela permet d'avoir une vision du projet cependant il faut aussi prendre en compte les frais de revient annuel.
En effet, ils font partie intégrante de la propriété ou du bien à acheter et ils peuvent en augmenter le prix de revient de manière prépondérante. Parmi ces frais, il y a les frais de syndic pour les personnes qui achètent des appartements en co-propriété. Il faudra donc bien en évaluer la valeur pour ne pas avoir des charges qui seraient en dehors des comptes mais qui contribueraient quand même à l’augmentation des dettes du nouveau propriétaire.
Avant de pouvoir évaluer les frais de syndic, il est important de connaître les missions d’un syndic. Ceci permet de définir l’importance de cette personne, qui peut être physique ou morale et aide à cerner la valeur pécuniaire de cette dernière. Ainsi, le syndic de co-propriété possède plusieurs missions. Il est le représentant des copropriétaires au niveau des différentes instances qui ont des relations avec la propriété. Il gère les parties communes du bien et veille à ce que ces parties communes soient bien protégées. Il est aussi d’une certaine manière le responsable d’une gestion idoine de l’immeuble.
La Loi Alur est la nouvelle loi qui a été mise en place concernant les frais de syndic. Son but est d'éviter les abus et les excès qui étaient trop importants auparavant concernant les honoraires de syndic. Elle a été instituée afin d’éviter le libre arbitre quant à la facturation. Cette loi impose par exemple que tous les contrats faits à partir du 01/07/2015 doivent indiquer toutes les rémunérations forfaitaires que le syndic reçoit. Le contrat, même s’il s’agit d’un renouvellement, devait entre autres comporter le mode de paiement de ces rémunérations annuelles. Elle permettait ainsi de faire une distinction entre les prestations annuelles et celles qui sont facturées à titre ponctuel.
Les frais du syndic normaux comprennent généralement les frais pour la gestion des paperasses et des entretiens courants. Il peut donc s’agir de la propreté des parties communes comme de l’archivage de certains documents administratifs. Ainsi, le salaire du syndic va dépendre de ces attributions mais aussi de certains facteurs comme le nombre de propriétaires, les équipements à entretenir en commun, ou encore de la sécurisation des lieux. Bien sûr, les honoraires d'un syndic à paris sont plus importants qu'en province. Ces frais sont pour le fonctionnement normal de la propriété. Ils sont généralement fixes. Néanmoins, il existe également des frais ponctuels. Il est aussi intéressant de les connaître car ils peuvent peser lourds lors d’une transaction.
Objet d’une facturation qui doit être distincte selon la loi Alur, les prestations dites spécifiques concourent à une certaine hauteur dans les frais du syndic. Ils ne sont pas négligeables. Les prestations particulières peuvent être des recouvrements d’impayés, la gestion des litiges entre propriétaires, la mise en place de réunions du syndicat non programmés ou encore les différentes interventions en cas d’aléas. De plus, les travaux qui ne sont pas mentionnées dans le contrat de syndic feront l’objet de facturation. Il peut s’agir par exemple de la création, d’aménagement de nouveaux locaux communs ou encore des travaux sur les équipements communs et qui ne relèvent pas de la maintenance.
La réponse est assez simple : ce sont les propriétaires. En effet, ce sont ces derniers qui votent pour la création et aussi pour recourir à un syndicat. Les honoraires de ce dernier sont donc à la charge des propriétaires. De ce fait, ils sont divisés proportionnellement à leur quote-part. Ces quotes-parts sont obligatoirement mentionnés dans le règlement de la copropriété (rubrique « état descriptif de division »). Il est aussi intéressant de noter que plus un propriétaire possède de quotes-parts, plus il a de voix en assemblée générale. C’est un peu normal car il paie aussi un peu plus que les autres le syndic qui est aussi le gestionnaire de l’immeuble.
Dès l’entrée en vigueur de la loi Alur, des abus ont été constatés. Les personnes qui veulent accéder à un bien en copropriété devront y faire attention. En effet, une étude de l’Association des Responsables de Copropriété a fait deux constats assez alarmants après l’application de cette loi. Le premier est que les honoraires de base des syndics ont augmenté de manière significative (une augmentation d’au moins 15% en moyenne par rapport à l’année 2015). Le second est que le prix des prestations dites particulières a augmenté de presque 100%. Par exemple, pour la lettre de mise en demeure, elle était de 40 euros en 2015 et payée à presque 75 euros en 2016.
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