La SCPI, un placement en vogue, qui surfe sur la vague ! comparées à la rémunération de l'épargne en euros le combat est inégal assurément ! La SCPI connait ses détracteurs, qui voient arriver à grands pas la surchauffe ! voir aussi les articles publiés sur le site KG Crédit à ce sujet... On dénombre les SCPI classiques c'est à dire investies essentiellement dans l'immobilier d'entreprise, puis une catégorie plus spécialisée destinée à l'immobilier en habitations , assorti d'avantages fiscaux aussi appelée SCPI à déficit foncier et ce depuis longtemps. Citons la loi Méhaignerie vers 1990. Enfin nous trouvons les SCPI regroupées autour de thèmes porteurs tels que la revalorisation de patrimoine à fort rendement objectivé. L'acquérir en apportant des capitaux certes mais associer un crédit peut combiner astucieusSe constituer une épargne à crédit ? avec la défiscalisation des revenus ? en parts de SCPI ?
SCPI : quelles sont elles?
Si nous avons une épargne stable, déposée en assurance vie par exemple, c'est peut être l'occasion de s'en servir pour garantir le prêt octroyé au financement des SCPI.
Cette première formule conjugue la fiscalité du déficit foncier, tout en continuant l'enrichissement de l'épargne assurance vie. Une explication s'impose, le crédit souscrit est classique c'est à dire amortissable tout de suite par mensualités, et assorti à l'occasion d'une garantie assurance décès.
Le déficit foncier crée par les intérêts du prêt iront decrescendo suivant la durée choisie. Dans ce cas précis seul le crédit vaut "la chandelle" puisqu'il annule les revenus éventuels des SCPI, et ce annuellement, mais ne favorise pas la croissance de l'épargne sur le contrat d'assurance vie, donc situation qui manque singulièrement de dynamisme !.
Maintenant si j'opte pour le même montant de crédit mais dans la catégorie INE FINE, je serais confronté à un taux de crédit plus élevé pour ce type de crédit ,certes mais déductible des revenus toujours, et je ne devrais verser que les intérêts générés par le crédit immobilier, de manière linéaire. Le capital emprunté quant à lui, ne sera remboursé qu'à l'échéance finale souscrite.
Ceci peut être plus ou moins longtemps suivant les sommes en jeu. Aussi, je garde présent à l'esprit que ce capital remboursé en un seule fois devra être programmé sur un échéancier d'amortissement. Si vous me suivez j'ai déplacé la date du remboursement mais je ne fuis pas mon engagement en déposant tous les mois ma quote part de capital à amortir sur le contrat d'assurance vie de préférence, (on peut aussi choisir un support différencié mais toujours au capital garanti à l'échéance, sinon gare aux désillusions).
Déroulement du processus : les revenus des SCPI sont versés si possible sur un compte dédié, de manière à suivre cette comptabilité le plus simplement possible, ainsi les intérêts de l'emprunt seront prélevés sur ces rentrées. La trésorerie sera ainsi auto alimentée pour rembourser les intérêts du prêt mais devra bien être confortée quant à la partie de capital à amortir. Il s'agit bien ici d'une épargne, différée certes mais épargne tout de même, qui devra être approvisionnée.
Les revenus du placement SCPI ne viendra pas augmenter la tranche marginale d'imposition d'une part, et le capital qui abondera le contrat d'assurance vie augmentera les plus values jusqu'au jour du retrait final prévu. A noter que les intérêts du prêt seront constant puisque calculés sur le même capital emprunté, et par ailleurs l'épargne constituée progressivement sera impérativement déposée sur un support garanti, en d'autres termes en euros ou autres forme garanties à l'échéance. Autre recommandation indiscutable l'effort d'épargne demandé pour le capital à restituer ne doit pas obérer le ratio de votre capacité d'épargne (ou ratio d'endettement).
Ainsi la boucle est bouclée, le système est amorcé, une épargne à crédit exempte d'impôts, une épargne prévisionnelle mensuelle non imposable de préférence, un crédit assuré décès, le tout en dehors des canaux boursiers.
Osez cette solution ! Sauf si elle vous paraît trop ambitieuse ou risquée ou n'obtiendrait pas l'aval de la banque, alors passons à une variante de suite.
Nous venons de voir l'épargne adossée à un prêt de telle sorte que l'on va gommer la fiscalité, mais il existe une autre astuce, se priver tout simplement de revenus puisqu'ils sont porteurs du virus de l'impôt.
Cela équivaut à se tirer une balle dans le pied me direz vous ? non, car les conditions d'acquisition sont adaptées à ce genre d'opération. Tout d'abord, retour sur le terme propriété, vous savez l'usus et le fructus composent la notion de propriété. ceci dit autrement, le droit imprescriptible du droit de propriété, c'est de pouvoir l'aliéner ou en percevoir le fruit, (les revenus).
Dans ce cas précis je vais acheter seulement la nue-propriété du lot de SCPI, et ce pour une durée définie dans le contrat, laissant le profit de l'usufruit à la société venderesse, pendant une durée prévue sur contrat de 5 ans ou plus. Ainsi, je ne perçois pas de revenus, en compensation, j'achète moins cher mes parts, selon le contrat et au terme prévu.
Il faut estimer le manque à gagner en contrepartie du prix consenti. Cette période de démembrement écoulée, je recouvre la pleine propriété de mon épargne. Cette pratique du démembrement de propriété n'est pas réservée aux parts de SCPI, et son fonctionnement est identique pour les acquisitions d'immobilier en direct.
La gestion des SCPI est laissée au gérant pendant lequel ma fiscalité est neutre . Cela est d'autant plus indiquée que je fais coïncider le retour à pleine propriété à l'approche de la retraite, la partie neutralisée fiscalement doit correspondre à l'activité professionnelle génératrice de revenus déclarable évidemment.
Bien entendu, je suis déficitaire de la sorte, d'un côté les intérêts du prêt sont une charge, de l'autre il y absence de revenu. Aussi je vais déclarer mes charges intérêts sur la feuille d'impôt à la rubrique déficit foncier, ou si je dispose par ailleurs de revenus fonciers déclarables alors ils seront déduits du montant imposable.
Le seul risque réside dans le choix des SCPI, leur lieu d'investissement, de la gérance de la société gestionnaire, de l'ancienneté de cette SCPI (marché ouvert ou fermé ) de la défiscalisation aussi, et en dernier lieu de la volonté de légitimer ce placement pour le long terme.
Un point reste en suspens, le placement SCPI n'est pas disponible, la liquidité est quasiment confisquée, comme dans l'immobilier direct, d'ailleurs !
Alors je vais ouvrir un contrat d'assurance vie soit en unités de compte ou en euros, pour y soucrire mes parts de SCPI. Première remarque l'épargne est constituée de mon apport en capitaux, donc pas de recours au credit. Ensuite, les parts sont traduites en unités de compte qui subissent des frais d'entrée semblables aux contrats d'assurance vie. Un avantage ces frais sont contre balancés par une décote du prix des SCPI de l'ordre de 2 à 3% du prix des mêmes parts vendues en direct.
En cas de revente, ces parts subiront les frais de retrait inhérent au contrat d'assurance vie, et seront revalorisées au prix du marché. Les loyers ne sont pas versés ils sont capitalisés, et profitera de la fiscalité des contrats d'assurance vie .
Pourquoi ces frais à l'entrée puis à la sortie ? plusieurs raisons à cela, la première serait de stabiliser l'épargne, en effet, entrer et sortir devient couteux, donc disssuasif ! En revanche il faut souligner que la liquidité du placement est assuré par l'assureur. Il s'agit là d'un avantage certain puisqu'il doit se prémunir de disponibilités pour liquider le portefeuille à la demande.
Pour conclure j'ajouterai que le placement d'unités de compte en SCPI s'apparente davantage à un placement financier, d'ailleurs il ne s'agit pas de revenus fonciers mais bien de plus value au terme de la fiscalité de l'assurance vie. Le panachage de ces différentes formules évoquées ne sont pas à écarter, car l'approche personnalisée de ce concept englobe la situation de l'investisseur et de la transmission qu'il peut rechercher. Faut il souligner que le contrat prévoit la désignation d'un bénéficiaire au titre de l'assurance vie, ce qui est essentiel dans bien des cas de succession "optimisées".
A bientôt nos courtiers KG Credit sont à votre service.
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