Le prêt hypothécaire est un prêt assorti d’une garantie dite hypothécaire. Ce n’est pas très originale, je vous le concède, néanmoins le mot hypothèque a traversé les âges, il représente un droit réel accordé à un créancier ou un prêteur de capitaux. Ce droit réel existe en considérant un bien immuable, c’est-à-dire immobilier, que son propriétaire accepte de « gager sans dépossession » en garantie de sa dette . l'hypothèque légale, judiciaire ou simplement conventionnelle
Le prêt hypothécaire était tout indiqué pour garantir le bien objet du crédit demandé. La durée du prêt servait de référence à l’inscription hypothécaire correspondante. Ce prêt revêt le caractère authentique, il est rédigé par un notaire, et déposé à la conservation des hypothèques du département, où il sera enregistré. Tout acte se rapportant à ce bien ne sera possible qu’en obtenant « la mainlevée » de cette hypothèque.
La réponse n’est pas ou n’est plus aussi formelle. La prise de garantie, très pratique à une époque où le crédit n'avait pas bonne grâce, car il n’y a pas besoin de faire appel à quelque personne indispensable à la validité du crédit. En revanche la rédaction souffre d’une lourdeur administrative assortie d’un coût d’enregistrement onéreux.
Cette garantie inscrite sur le bien financé était tout indiquée pour l’acquisition de foncier en agriculture. La construction immobilière après guerre, (plan marshal) se devait d'intervenir dans l'urgence sans courir de risque imprévu supplémentaire,aussi utilisait elle exclusivement la garantie « sur hypothèque ». Le crédit Foncier et la banque de France exigent toujours que les prêts « escomptables » soient garantis par une hypothèque de premier rang.
Ce n’est que vers les années 80, que des organismes à vocation mutualiste, à l’origine, proposent son remplacement par une caution. La souplesse fera leur succès, en proposant de garantir l’organisme financier, pendant la durée du prêt, moyennant une cotisation proportionnelle au montant du prêt souscrit.
Dans des cas bien précis, nous avons vu ci-dessus, que la particularité de cette garantie, ne requiert pas l’intervention d’une personne extérieure pour conforter l’opération.
Aujourd’hui cette garantie « hermétique » trouvera son utilisation dans des cas où nous aurons cette problématique, non plus en souscrivant un prêt immobilier, mais pour dénouer un endettement sérieux qui n’intéresse pas forcément les prêteurs « classiques ». Je veux citer le besoin de trésorerie urgent. Un redressement fiscal peut s’inscrire ici. Le prêt sera réalisé devant notaire, les fonds seront remis lors de la signature de l’acte authentique.
Le financement sera d’une durée déterminée en fonction du risque couvert et du délai pour revenir à meilleure fortune. Un courtier est fortement conseillé pour une réalisation en connaissance de cause, en fonction des chances de réussite.
Il ne s’agit pas de catastrophe, mais simplement de projets particuliers. L’achat d’un bateau de loisir, d’un achat ne correspondant pas à un financement classique, correspond tout à fait au profil.
Il s’agit de la caution hypothécaire, la demande de financement n’est pas obligatoirement d’ordre immobilière, mais la garantie offerte portera elle sur un bien immobilier, composant le patrimoine de l’emprunteur. Sans entrer dans le détail cette garantie est souscrite de telle sorte qu’elle puisse être renouvelable à l’occasion d’un nouveau financement, on parle alors d’ouverture de crédit hypothécaire.
On peut citer l’éventualité d’une caution hypothécaire offerte par une personne extérieure à la demande de prêt. Le plus souvent cette opération reste « en famille ». le but recherché est de conforter le prêteur face à un emprunteur sans garantie suffisante. En effet, cette garantie bénéficie de la publicité et du droit de suite, ces contraintes ne sont pas à porter sur la place publique.
Quelques organismes financiers, sont à la recherche de ces personnes physiques en retraite qui ont ce profil correspondant : avoir un patrimoine conséquent, et paradoxalement n’avoir pas suffisamment de ressources pour vivre confortablement.
Le prêt hypothécaire viager est réalisé essentiellement en tenant compte de la valeur du bien. L’âge de l’emprunteur et son état de santé sont secondaires.
Rien n’est dû du vivant de l’emprunteur. Le dénouement du prêt est réglé par la succession. Les héritiers auront la possibilité de retrouver le bien en remboursant le prêt et les intérêts courus, ou bien à renoncer à leur part dans l'hypothèse de mauvais partage..
Malgré son nom « viager » il n’y a pas de vente en viager, par conséquent le bien reste la propriété de l’emprunteur. C’est ce qui explique les différentes possibilités offertes du vivant de l'emprunteur ou du côté des héritiers.
Très peu utilisé, je crois, cette formule mérite d’être étudiée. Alors que nous allons vivre selon la courbe de l’espérance de vie à un âge plus avancé il ne sera pas rare, je pense que l’héritage « fondera » de cette manière faute de survivre correctement avec les pensions retraites qui s’effilochent compte tenu de la « courbe inversée » des actifs par rapport aux retraités.
Le prêt hypothécaire sera encore pour longtemps un moyen de financement pour les projets qui ne trouvent pas d’autres alternatives. Bien sûr, compte tenu du coût de cette garantie, notaire, inscription hypothécaire, invalidation des ventes « prématurées », il est fortement conseillé de recourir à un courtier en crédit. Il est dans son rôle le plus valorisant sachant qu’il engage des capitaux pour un avenir qui reste a définir avec le maximum de précaution.
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