La tendance actuelle en France est stable sur ce sujet, les clients préfèrent le taux fixe et durable à un taux variable suivant un ou des index qui ne sont pas en corrélation avec la situation de l’emprunteur. Les taux immobiliers proposés, variables, révisables, ou à paliers, que faut il craindre ?Est-ce la fin des taux fixes immobiliers ? en France ?
Dans les années 80, les taux des prêts conventionnés ont atteint 14% pour une inflation évoluant à ces niveaux là selon les observateurs.
(Mitterrand au début de son mandat avait distribué en faveur des ménages modestes, puis vers 1983 avait dû rétropédaler sans avouer l’austérité inévitable).
Nous connaissions à cette époque les prêts à paliers qui pariaient sur un avenir meilleur, aussi les premières années de remboursement, la mensualité couvrait tout juste les intérêts du prêt. Puis de palier en palier la mensualité augmentait, tant et si bien que l’asphyxie n’a pas tardé entrainant des difficultés financières dans les ménages, et par ricoché, contraignant par là même les banques à reprendre les crédits que l’on aurait pu appeler « toxiques ». La solution revenir à un taux fixe en rééquilibrant la dette, ainsi le même emprunteur voyait sa mensualité diminuée, sa dette augmentée mais stabilisée, en contrepartie pour une durée plus longue, la double peine en quelques sortes.
Ce fut l’épisode des taux révisables, ainsi la révision était établie soit annuellement ou plus, suivant un index généralement l’Euribor 12 mois. Ce prêt offrait plusieurs choix et présentait beaucoup de sécurités.
Premièrement le taux de départ était incitatif, c’est-à-dire inférieur au taux fixe du moment.
Deuxièmement la révision était étalée dans le temps ce qui stabilisait les mensualités.
Troisièmement il y avait des portes de sortie en fonction de la durée écoulée, possibilité de revenir au taux fixe, possibilité d’augmenter ou diminuer les mensualités ayant pour corollaire de faire varier la durée sans frais d’intervention, c’était l’option « modulable ». La viabilité de ces prêts est tout à fait envisageable en fonction du profil de l’emprunteur, avec un risque modéré, surtout que très vite sont apparus les prêts « capé » ce qui veut dire bloqués à un certain taux plafond.
Quant au taux variable selon l’index il pouvait évoluer au trimestre. Ces prêts convenaient mieux aux professionnels pour des durées inférieures à 7 ans. Donc le prêt variable s’est paré de « garde fou » pour se faire accepter dans les financements immobiliers à 20 ans. En effet, le modèle n’avait pas de limite surtout à la hausse ! Ce fut la présentation du prêt capé 1, ou 2 et même à 3% de hausse maxi, en revanche la première période peut être fixe pour une durée en général de 2 ans, puis variable avec révision annuelle. Le capé 3 convenait pour l’emprunteur qui projetait de revendre dans un délai prévisionnel court, car le remboursement anticipé de ce dernier était exonéré des frais et indemnités de remboursements anticipés.
Comme nous venons de le voir les taux dits variables ou révisables ou encore modulables et autres qualificatifs, ne peuvent qu’augmenter dans le futur, nous l’avons compris les taux négatifs à la baisse sont du domaine théorique, alors que la hausse est plus qu’une évidence.
c’est possible, voire contraint à l’abandon. Le comité de Bâle est résolument hostile au taux fixe qui de facto obligera la banque à une perte programmée dès que les taux actuels auront retrouvé les niveaux supérieurs. Cela est indéniable !
Pourquoi ? tout simplement nous venons de le vivre avec les renégociations des crédits. La banque prêteuse d’un crédit à taux fixe ne peut retenir son client qui se tourne vers la concurrence, celle-ci lui rachète sa dette aux nouvelles conditions. Cette opération laisse la banque précédente avec un financement d’une durée de 10 ans au moins, (OAT ou obligations, ou marché monétaire), qui devient sans objet, par conséquent couteux à réactualiser.
En revanche, le scénario qui consiste à ne présenter que du taux variable aux emprunteurs contourne le problème ci-dessus énoncé. L’équilibre sera respecté dans le temps, le taux du prêt sera actualisé aux conditions du contrat, bien sûr, et la banque trouvera le financement aux conditions du marché en corrélation avec le prêt accordé.
Seulement c’est faire peu de cas des emprunteurs, qui comme nous venons de le voir, depuis 2008 surtout dans le privé n’ont pas vu leur pouvoir d’achat augmenter autrement que par la baisse des taux d’intérêts justement, et le coût du gasoil, une aubaine. Autrement dit, sauf à mettre en place des prêts sophistiqués voire « usine à gaz », nous serons bien revenu dans l’ère Mitterrand.
Alors je reviens à l’article KG-Crédit ci-dessus intitulé « immobilier investir de toute urgence »qui date déjà de quelques mois. Les craintes évoquées sont du domaine du possible, applicable dans un délai de un ou deux semestres guère plus ? (la période électorale aidant)
J’ai connu le temps de la recherche tous azimuts de la perle rare en matière de crédit censé profiter des événements aléatoires, avec plus ou moins de chance. Je cite par exemple les prêts octroyés en écus (avant l’Euro) le prêt en devises pour obtenir meilleur profil dans la durée. Inutile de vous rappeler ce que sont les « subprimes », chacun en a vu les effets ! Les optimistes vont me charrier en me disant qu’il s’agit avant tout de la titrisation des emprunts immobiliers américains, responsables oui certes, mais les retombées sont devenues en France « toxiques ».
Attention ! le cercle vertueux entreprises-ménages-Etat ne peut jouer avec les éléments économiques sans craindre les retours de bâtons sauf à croire que la croissance corrigera ces petits inconvénients !